北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)(下稱(chēng)“北京規(guī)自委”)12月28日發(fā)布消息，集體建設(shè)用地區(qū)級(jí)統(tǒng)籌大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)YZ00-0803-2003、2004、2005A、2005B、2008地塊于12月25日完成掛牌出讓?zhuān)罱K由北京北投如郡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)“北投如郡”)以206138萬(wàn)元競(jìng)得。

　　從成交價(jià)格來(lái)看，該地塊溢價(jià)率為零。

　　這距離其掛牌出讓已經(jīng)過(guò)去了將近一年五個(gè)月的時(shí)間，距第一宗地塊成交也相距一年三個(gè)月之久。此外，除了北京這兩宗地塊成功出讓外，國(guó)內(nèi)其他地方尚無(wú)相似案例出現(xiàn)。由此觀之，利用集體建設(shè)用地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房的舉措，雖然被外界譽(yù)為創(chuàng)新之舉，但實(shí)際上還遠(yuǎn)未到大范圍推廣之時(shí)。

　　北京當(dāng)?shù)貒?guó)企出手

　　對(duì)于北京而言，土地出讓收入常年維持在千億規(guī)模，上述一宗不過(guò)總價(jià)20億元的土地出讓何以引來(lái)外界關(guān)注?

　　利用集體用地建設(shè)可對(duì)外出售的共有產(chǎn)權(quán)住房，是此宗土地出讓的最大看點(diǎn)。多年來(lái)，國(guó)內(nèi)集體土地與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系較為疏遠(yuǎn)，兩者結(jié)合的案例往往被稱(chēng)為“小產(chǎn)權(quán)房”。

　　掛牌文件顯示，根據(jù)全國(guó)人民代表大會(huì)授權(quán)及北京市《集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地試點(diǎn)管理辦法》相關(guān)規(guī)定，本次掛牌出讓宗地，與國(guó)有建設(shè)用地同責(zé)同權(quán)。

　　這宗集體建設(shè)用地規(guī)劃建筑面積147241平方米，將全部建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房，房屋銷(xiāo)售均價(jià)為2.9萬(wàn)元/平方米(含全裝修費(fèi)用)。以成交價(jià)格計(jì)算，該宗地的樓面地價(jià)約為1.4萬(wàn)元/平方米，地價(jià)成本將占房?jī)r(jià)(2.9萬(wàn)元/平方米)的一半左右。

　　如果按照套均90平方米來(lái)計(jì)算，這宗地塊大約可以提供1600套住房，每套總價(jià)平均260萬(wàn)元左右，目前其周邊二手房?jī)r(jià)格因樓盤(pán)品質(zhì)不同，大約單價(jià)在3.5萬(wàn)至7萬(wàn)元。

　　今年12月11日，上述地塊收到了第一份有效競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)單，競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)即為206138萬(wàn)元。換言之，這份報(bào)價(jià)單即是北投如郡所發(fā)出。

　　啟信寶信息顯示，北投如郡成立于2020年12月04日，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元，注冊(cè)地位于北京市大興區(qū)海鑫路8號(hào)院4號(hào)樓3層306室。

　　上述地塊自2019年8月1日就開(kāi)始掛牌出讓?zhuān)撕箝L(zhǎng)達(dá)一年多的時(shí)間里無(wú)人問(wèn)津。而北投如郡成立后第七天即對(duì)上述地塊發(fā)出報(bào)價(jià)，這也可以看出設(shè)立該公司的主要目的。

　　從股權(quán)結(jié)構(gòu)上看，北投如郡是一家純粹的北京國(guó)資企業(yè)，它是北京北投置業(yè)有限公司100%持股的子公司，而后者又是北京城市副中心投資建設(shè)集團(tuán)有限公司(下稱(chēng)“北投集團(tuán)”)100%持股的子公司。

　　據(jù)官網(wǎng)介紹，北投集團(tuán)是北京市屬一級(jí)、特殊功能類(lèi)國(guó)有獨(dú)資公司，注冊(cè)資本100億元，是按照經(jīng)營(yíng)城市的理念組建的“投資、融資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)”于一體的城市綜合運(yùn)營(yíng)商。“十三五”時(shí)期，北投集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，截至2019年底，北投集團(tuán)資產(chǎn)總額1623億元、凈資產(chǎn)957億元，資產(chǎn)負(fù)債率41%。

　　北投集團(tuán)建設(shè)了奧林匹克中心區(qū)、奧體文化商務(wù)園區(qū)、麗澤金融商務(wù)區(qū)，承建北京新機(jī)場(chǎng)和承德機(jī)場(chǎng)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，投資建設(shè)持有運(yùn)營(yíng)亞洲金融大廈(亞洲基礎(chǔ)設(shè)施投資銀行總部辦公場(chǎng)所)，是北京市高端人才公租房建設(shè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。

　　第三宗仍在待價(jià)而沽

　　早在2008年1月8日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》，要求城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

　　2019年修訂，并于2020年元旦開(kāi)始施行的新版《土地管理法》破除了農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的法律障礙，但利用集體建設(shè)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的口子實(shí)際上并未放開(kāi)。

　　作為一項(xiàng)探索舉措，北京首次在2018年年底將大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)三宗集體建設(shè)用地推向市場(chǎng)，出讓宗地都將建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房。

　　北京規(guī)自委曾表示，這類(lèi)項(xiàng)目入市有效改善了住房結(jié)構(gòu)，同時(shí)豐富了集體建設(shè)用地入市案例，探索改革經(jīng)驗(yàn)。

　　此前有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一政策如果全面試點(diǎn)，將會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)大量的土地供應(yīng)。但還需明確土地使用年限，使用年期到期后如何續(xù)期，以及購(gòu)房者能否使用房貸等相關(guān)配套政策。

　　但在此后長(zhǎng)達(dá)半年多的時(shí)間內(nèi)，此類(lèi)地塊出讓遇冷，并未收到有效報(bào)價(jià)。

　　2019年8月1日，北京規(guī)自委第二次將這三宗土地掛牌出讓?zhuān)谝回?cái)經(jīng)記者曾發(fā)現(xiàn)，與第一次掛牌相比，三宗地塊起拍價(jià)均下調(diào)了大約1000元/平方米，其他出讓要求基本沒(méi)有變化。

　　下調(diào)土地掛牌價(jià)格，而最終房屋限定銷(xiāo)售價(jià)格保持不變，仍是2.9萬(wàn)元/平方米，這也意味著，拿地企業(yè)會(huì)增加相應(yīng)的利潤(rùn)空間，有助于增加此類(lèi)地塊對(duì)房企的吸引力。

　　40余天后2019年9月12日，第一宗地塊成功出讓了。北京上瑞置業(yè)有限公司(下稱(chēng)“北京上瑞”)競(jìng)得集體建設(shè)用地區(qū)級(jí)統(tǒng)籌大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016地塊，成交價(jià)格為151283萬(wàn)元，溢價(jià)率為零。

　　該地塊規(guī)劃建筑面積108059平方米，全部建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房。以成交價(jià)格計(jì)算，樓面價(jià)格約為1.4萬(wàn)元/平方米。

　　作為“利用集體建設(shè)用地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房”全國(guó)首個(gè)案例的締造者，北京上瑞的最終控股方為河南正商集團(tuán)下屬公司，而該集團(tuán)控股在香港上市公司正商實(shí)業(yè)(00185.HK)。正商集團(tuán)1995年創(chuàng)立于河南省鄭州，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、實(shí)業(yè)兩大板塊。

　　2020年正商集團(tuán)榮獲“中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)”，名列第246位，比2019年上升149位。

　　第一財(cái)經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，北京上瑞去年9月份競(jìng)得的地塊(銷(xiāo)售案名：正商杏海苑)已經(jīng)進(jìn)入銷(xiāo)售階段，在經(jīng)過(guò)網(wǎng)上申購(gòu)登記和搖號(hào)環(huán)節(jié)之后，2020年12月26日至12月30日將進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)選房階段。

　　正商杏海苑項(xiàng)目共有10棟樓房，建筑總面積約18.06萬(wàn)平方米，以8~15層的小高層住宅為主，共計(jì)提供1130套房源。該項(xiàng)目的共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)比例也已經(jīng)確定：購(gòu)房人70%，政府30%。

　　在上述兩宗均是零溢價(jià)出讓的地塊旁邊，目前還有一宗地塊目前仍在待價(jià)而沽。第一宗成功出讓用了40余天，第二宗則用了一年四個(gè)多月的時(shí)間才得以“名花有主”，不知何時(shí)第三宗能收到屬于它的競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)單。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，集體建設(shè)土地建共產(chǎn)房是否會(huì)形成較大規(guī)模，這個(gè)要看試點(diǎn)的情況。大體上說(shuō)，類(lèi)似市場(chǎng)格局中還存在很多不確定性，是否會(huì)很快影響房地產(chǎn)交易市場(chǎng)還有待觀察。

　　“農(nóng)村土地比較特殊，大規(guī)模開(kāi)發(fā)還要避免進(jìn)一步出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房，不可能節(jié)奏這么快，最大可能是由點(diǎn)到線(xiàn)，邊試點(diǎn)邊總結(jié)。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。