超百城購(gòu)房首付比例降至20%
地方層面出臺(tái)的樓市新政中，“降低首付比例”已成為多個(gè)城市優(yōu)化政策的標(biāo)配。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，至少已經(jīng)有115個(gè)城市將公積金或商業(yè)性個(gè)人住房貸款的首付比例降至20%，其中包括四川成都、河北石家莊、陜西西安、山西太原、吉林長(zhǎng)春、福建福州、江西南昌、重慶、貴州貴陽、甘肅蘭州、寧夏銀川、新疆烏魯木齊等二線城市。
具體來看，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，明確購(gòu)房首付比例降至兩成的地方有：湖北神農(nóng)架林區(qū)、湖北監(jiān)利、湖北孝感、湖北大冶、湖北隨州、湖北襄陽、湖北宜昌、湖北咸寧、湖北黃岡、湖北廣水;江西撫州、江西景德鎮(zhèn)、江西宜春、江西瑞金、江西南昌、江西高安、江西上饒、江西新余、江西樟樹;河北涿州、河北承德、河北石家莊、河北保定、河北廊坊、河北滄州、河北唐山、河北張家口;甘肅白銀、甘肅慶陽、甘肅蘭州;四川廣元、四川自貢、四川巴中、四川內(nèi)江、四川瀘州、四川資陽、四川遂寧、四川雅安、四川成都、四川德陽;新疆阿勒泰、新疆烏魯木齊;江蘇興化、江蘇鎮(zhèn)江、江蘇連云港、江蘇徐州、江蘇揚(yáng)州、江蘇泰州、江蘇常熟、江蘇宿遷、江蘇南通、江蘇淮安;浙江諸暨、浙江溫州、浙江江山、浙江衢州、浙江臺(tái)州、浙江麗水、浙江湖州、浙江紹興;貴州六盤水、貴州貴陽、貴州遵義、貴州黔東南;陜西寶雞、陜西漢中、陜西西安;安徽蚌埠、安徽亳州、安徽潛山、安徽滁州、安徽淮南、安徽池州、安徽阜陽、安徽安慶;河南洛陽、河南信陽、河南濟(jì)源、河南濮陽、河南安陽、河南商丘;湖南岳陽、湖南湘潭、湖南益陽、湖南邵陽;廣西欽州、廣西合山;山東濟(jì)寧、山東臨沂、山東濱州、山東菏澤、山東德州、山東泰安;遼寧丹東;吉林雙遼、吉林吉林、吉林長(zhǎng)春;寧夏吳忠、寧夏固原、寧夏銀川;山西忻州、山西太原;廣東韶關(guān)、廣東揭陽、廣東汕尾、廣東潮州、廣東湛江;福建福州、福建南平、福建龍巖、福建泉州、福建三明;云南普洱;重慶;內(nèi)蒙古包頭等。
以四川成都為例，今年5月31日，成都出臺(tái)新政優(yōu)化公積金貸款政策。公積金貸款首付比例下調(diào)10%，即首套房首付比例由30%下調(diào)至20%，二套房首付比例由40%下調(diào)至30%。
此外，成都于11月17日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化區(qū)域限購(gòu)措施的通知》，明確自2022年11月18日起，將天府新區(qū)成都直管區(qū)、成都高新區(qū)西部園區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫都區(qū)統(tǒng)一為一個(gè)住房限購(gòu)區(qū)域，具備該區(qū)域內(nèi)任一區(qū)購(gòu)房資格的居民家庭以及具備成都高新區(qū)南部園區(qū)購(gòu)房資格的居民家庭，均可在該限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買住房。該區(qū)域購(gòu)房套數(shù)、戶籍社保年限等住房限購(gòu)要求保持不變。
同時(shí)，多地對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付比例也進(jìn)行了調(diào)整。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，當(dāng)前已有80余城調(diào)整首套商貸首付比例至20%。
以湖北省監(jiān)利市為例，其于10月27日發(fā)布涉及購(gòu)房款補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼、首付比例等多條促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展的措施，其中明確，2022年6月30日至2022年12月31日期間，在監(jiān)利市購(gòu)買首套新建商品住房貸款，首付款比例不低于20%，二套房貸款首付款比例不低于30%。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性貸款購(gòu)買普通商品房住房的，執(zhí)行首套房貸政策。
可以看到的是，不僅僅是監(jiān)利市，今年以來多地調(diào)整“認(rèn)房認(rèn)貸”政策，明確對(duì)已結(jié)清首套房貸的居民，再買房可執(zhí)行首套房貸款政策，且首付比例低至兩成。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，至少包括甘肅白銀、湖北監(jiān)利、貴州六盤水、江西宜春、貴州貴陽、四川廣元、江西景德鎮(zhèn)、陜西寶雞、安徽蚌埠、河南洛陽等30余城。
20余城首套房貸利率進(jìn)入“3時(shí)代”
除了首付比例，多地銀行也陸續(xù)對(duì)首套房貸款利率進(jìn)行調(diào)整。
今年10月20日，人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，均與上月持平。盡管10月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)保持不變，但對(duì)于首套房貸利率而言，部分特定城市的首套房貸利率正進(jìn)一步下調(diào)，已有超20個(gè)城市首套房貸利率進(jìn)入了“3時(shí)代”。
按照規(guī)定，新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR(按10月20日5年期以上LPR為4.3%);二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)(按10月20日5年期以上LPR計(jì)算為4.9%)。
另按照今年5月15日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，因此，此前各地首套房貸利率下限為4.1%。
不過，今年9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，明確符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。
這也意味著首套房貸利率下限可突破4.1%。
據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至目前已有20余城將首套房貸利率降至4%以下，包括陽江、清遠(yuǎn)、云浮、湛江、濟(jì)寧、武漢、貴陽、江門、宜昌、襄陽、天津、包頭、阜陽、石家莊、秦皇島、昆明、大連、大理、瀘州、安慶、恩施州、溫州、瑞安、樂清、舟山、泉州、黃岡等。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，天津、貴陽、武漢和襄陽均將利率降至3.9%，石家莊多家銀行將首套房貸款利率由4.1%下降至3.8%，清遠(yuǎn)的首套房貸利率最低可至3.7%，為當(dāng)前最低水平。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出，房貸利率層面目前已經(jīng)處于歷史性低點(diǎn)，可以確定的是利率面“政策底”已經(jīng)逐步清晰。利率調(diào)整，尤其是針對(duì)首套房利率的降低，可以加快潛在購(gòu)房者入市的腳步，并且在部分剛需比較集中的城市和區(qū)域起到明顯的作用。但對(duì)于市場(chǎng)處于降溫通道的城市，拉動(dòng)的邊際效應(yīng)正在遞減。
購(gòu)房成本降至歷史低點(diǎn)
對(duì)于購(gòu)房者而言，當(dāng)前購(gòu)房成本已降至歷史低點(diǎn)。
“首付比例出現(xiàn)積極的下調(diào)，且利率也到了比較低的水平，這說明今年實(shí)際上形成了歷史上較好的信貸環(huán)境和政策，購(gòu)房成本已降至歷史低點(diǎn)。這是購(gòu)房者需要積極把握的。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說道。
張波也指出，從目前利率水平以及房?jī)r(jià)整體表現(xiàn)來看，買房成本已經(jīng)進(jìn)入到階段性低點(diǎn)，房貸壓力降至歷史性低點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)已現(xiàn)政策底，市場(chǎng)底部也正逐步形成中。從大趨勢(shì)來看，雖然未來一段時(shí)間政策還會(huì)延續(xù)放松的態(tài)勢(shì)，但政策后續(xù)再次放松的空間會(huì)明顯收窄，市場(chǎng)底部徘徊會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，這也是不少城市購(gòu)房的“窗口期”，隨著保交樓、金融政策的不斷推進(jìn)，樓市后續(xù)會(huì)進(jìn)入到更為平穩(wěn)的發(fā)展期。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜亦提到，今年以來，多部委持續(xù)釋放政策利好，各地積極落實(shí)“因城施策”，需求端信貸政策不斷優(yōu)化。信貸政策的進(jìn)一步寬松有助于降低居民購(gòu)房成本，緩和市場(chǎng)觀望情緒，帶動(dòng)住房需求釋放。當(dāng)前，部分二線城市限購(gòu)限貸政策仍具備一定優(yōu)化空間，預(yù)計(jì)隨著“金融16條”的出臺(tái)，短期各地政策放松力度有望加大，需求端政策仍將繼續(xù)改善，降低購(gòu)房成本、降低購(gòu)房門檻仍是重要方向。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為，接下來，預(yù)計(jì)調(diào)整的城市將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)圍，其他符合條件的城市也將會(huì)陸續(xù)跟進(jìn)，預(yù)計(jì)接下來調(diào)整首付比例、調(diào)整認(rèn)房又認(rèn)貸將會(huì)成為政策調(diào)整的一個(gè)重要趨勢(shì)。
