財(cái)政部近日披露的數(shù)據(jù)顯示，1-2月累計(jì)，全國(guó)政府性基金預(yù)算收入6965億元，同比下降24%;其中，地方政府性基金中的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入(即土地出讓金收入)5627億元，同比下降29%。
華創(chuàng)證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，1-2月政府性基金收入增速較去年12月降幅走擴(kuò)，主要是賣地收入降幅從去年12月份的19.3%擴(kuò)大至29%，為2022年7月以來(lái)單月最低。
這其中有土地出讓收入滯后帶來(lái)的影響。上述研報(bào)指出，土地出讓合同價(jià)款可分期繳納入庫(kù)，通常為首付50%，剩余一年內(nèi)繳清。這使賣地收入的修復(fù)滯后于成交土地總價(jià)，如去年12月份簽訂的土地出讓合同，部分價(jià)款將在今年上半年入庫(kù)形成賣地收入。而Wind口徑的百城成交土地總價(jià)是合同價(jià)款，賣地收入是實(shí)際入庫(kù)。因此，在前兩個(gè)月Wind口徑百城成交土地總價(jià)降幅僅約7.3%的情況下，賣地收入的修復(fù)明顯滯后。
另外一方面，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，賣地收入低迷的關(guān)鍵是土地市場(chǎng)成交依然冷清，拿地企業(yè)對(duì)新增土地的需求減少。有第三方研究機(jī)構(gòu)的分析師向記者透露，盡管近期市場(chǎng)有復(fù)蘇回暖的跡象，但“企業(yè)都反饋對(duì)市場(chǎng)看得比較平淡，不會(huì)輕易出手拿地。”
某TOP20房企人士也向記者透露，“從去年我們就沒(méi)怎么拿地，有一些城市已經(jīng)沒(méi)地了，如果之后市場(chǎng)行情好，可能會(huì)拿地繼續(xù)深耕，如果市場(chǎng)形勢(shì)沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)，也可能就放棄這個(gè)城市了。”
即便是在投資拿地上有余力的開(kāi)發(fā)商，也在更仔細(xì)地盤算資金的走向。某大型房企華東區(qū)投資負(fù)責(zé)人向記者表示，在資金有限的情況下，投資策略上會(huì)有優(yōu)先級(jí)，在更高能級(jí)的城市做新增投資。
根據(jù)克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，2月份百?gòu)?qiáng)房企的總投資規(guī)模同比仍下滑20%左右;同時(shí)，僅有兩成百?gòu)?qiáng)房企納儲(chǔ)，且以國(guó)央企、部分優(yōu)質(zhì)區(qū)域型房企為主。
事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)上隱去身影的現(xiàn)象在2022年就普遍出現(xiàn)。根據(jù)中指研究院發(fā)布的《2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，2022年，50家百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)全年拿地金額總量同比減少53.8%，拿地面積總量同比減少74.8%。
這一情況促使2022年全國(guó)賣地收入出現(xiàn)了較大幅度的下挫。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國(guó)政府性基金預(yù)算收入77879億元，比上年下降20.6%;其中，地方政府性基金中的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入66854億元，比上年下降23.3%。
不過(guò)，據(jù)財(cái)政部3月16日披露《關(guān)于2022年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2023年中央和地方預(yù)算草案的報(bào)告》，2023年全國(guó)政府性基金預(yù)算收入預(yù)計(jì)約為7.81萬(wàn)億元，較2022年微增0.4%。
中信證券認(rèn)為，這一指標(biāo)意味著，預(yù)算能夠接受2022年土地使用權(quán)出讓收入下降的事實(shí)，并不期待土地市場(chǎng)恢復(fù)到2021年之前的情況，即依托土地市場(chǎng)來(lái)明顯增加地方的財(cái)政收入，但也不能接受土地出讓金繼續(xù)以類似2022年20%以上的下降速度繼續(xù)下降。
“考慮到預(yù)算制定的時(shí)間點(diǎn)，這并不說(shuō)明財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀盲目樂(lè)觀，而說(shuō)明預(yù)算對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，政策有效性充滿信心。”中信證券認(rèn)為，政策無(wú)意將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具，但確實(shí)也重視房地產(chǎn)作為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)的作用。地方政府性基金預(yù)算收入的基本穩(wěn)定，仍然是政策追求的目標(biāo)。中期而言，財(cái)政收入中能夠取代國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入的經(jīng)常性項(xiàng)目仍然罕見(jiàn)。
上述機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2023年除部分高能級(jí)城市外，全國(guó)大部分城市土地市場(chǎng)均有望在政策驅(qū)動(dòng)下呈現(xiàn)復(fù)蘇趨勢(shì)。東吳證券預(yù)計(jì)，土地出讓收入的實(shí)際復(fù)蘇時(shí)點(diǎn)或在2023年下半年。
值得一提的是，當(dāng)前土地市場(chǎng)在核心城市集中供地優(yōu)質(zhì)地塊的帶動(dòng)下出現(xiàn)了點(diǎn)狀回暖的跡象。
2023年2月以來(lái)的土拍呈現(xiàn)出了一定熱度，北京、蘇州、杭州、南京等多宗地塊觸頂成交，且溢價(jià)率均高達(dá)7%以上。其中杭州連續(xù)進(jìn)行了2022年第五批、2023年首批集中供地，兩次均維持了較高的市場(chǎng)熱度，蕭山市北地塊甚至有60家房企參與搖號(hào)。但同期進(jìn)行土拍的鄭州則表現(xiàn)冷清，所有地塊均底價(jià)成交，并有流拍的情況出現(xiàn)。
從拿地的企業(yè)來(lái)看，包括濱江、偉星、中天美好等在內(nèi)的民營(yíng)房企有所斬獲，但整體仍以國(guó)央企拿地為主。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，1-2月，越秀地產(chǎn)、中國(guó)鐵建等拿地金額同比漲幅超100%，建發(fā)金額同比增長(zhǎng)70%，且拿地銷售比顯著高于行業(yè)平均。
克而瑞認(rèn)為，部分民企參與到土拍中并有所斬獲無(wú)疑釋放了積極的信號(hào)，后續(xù)能否延續(xù)取決于自身的經(jīng)營(yíng)狀況，未來(lái)的土地市場(chǎng)大概率還是會(huì)呈現(xiàn)點(diǎn)狀回暖的趨勢(shì)。
