7月31日，據(jù)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局消息，經(jīng)鄭州市政府研究，住房保障部門不再對新建商品住房銷售價格進行指導，開發(fā)企業(yè)按照自主定價進行銷售、辦理商品房預(銷)售許可(備案)手續(xù)。

　　中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤分析稱：“鄭州此次政策調(diào)整后，房地產(chǎn)限制性政策全面解除，商品住房市場回歸高度市場化運行。與此同時，鄭州人才公寓、配售型保障性住房大力推進，‘保障房+商品房’的住房雙軌制運行格局逐步建立，促進鄭州房地產(chǎn)發(fā)展新模式加速形成。此外，取消限價有助于引導市場供應高品質(zhì)商品住宅，推動住房供給結構優(yōu)化，更好滿足居民改善性住房需求，對于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展具有積極意義。”

　　取消限價背后：房地產(chǎn)“供需兩弱”、去化周期長

　　在此次取消商品房限價后，鄭州對于房地產(chǎn)限制性政策已經(jīng)全面解除，商品住房市場回歸市場化運行。

　　對此，易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進表示：“本輪樓市政策放松，體現(xiàn)為對過熱時期過嚴政策的調(diào)整。簡單來理解就是對過去的各種‘限’進行松綁和取消。此前包括限購、限貸、限售等都陸續(xù)退出市場，此次鄭州取消限價，意味著政策放松具有徹底性，類似價格放松后，房價隨市場供求關系波動，更加具有合理性。”

　　作為中部省會城市，今年以來，鄭州房地產(chǎn)市場整體依然趨冷。來自貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，鄭州新房住宅供應約170萬平方米，成交261萬平方米，同比下降近50%，整體來看供需處于低位;住宅網(wǎng)簽均價為12765元/平方米。從庫存來看，截至2024年6月份，鄭州新房庫存為1433萬平方米，半年均去化周期為31.4個月，去化周期逐漸拉長。

　　同時，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，鄭州新房、二手房房價也處于雙雙下跌的態(tài)勢，6月份，新房房價環(huán)比和同比分別下跌0.7%和6.8%，二手房房價環(huán)比和同比分別下跌0.5%和8.6%。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“此次鄭州取消新房限價的原因在于，一方面開發(fā)商大幅度降價促銷，周邊同品質(zhì)二手房價格銷售，住建部門的指導已經(jīng)沒有效率了;另一方面，將價格自由調(diào)整的權力給到開發(fā)商，免除二次申請條件的冗余流程，有利于開發(fā)商更好地促銷，緩解資金鏈壓力。”

　　那么，取消商品房限價對于鄭州樓市有何影響?58安居客研究院院長張波分析稱：“對于樓市來說，也并不意味著房價就會全面下降，相反部分市場供應量少，并且需求量大的戶型產(chǎn)品價格，還有可能出現(xiàn)小幅上漲。但總體來看，在當下市場弱復蘇的環(huán)境下，加之房企回款壓力偏大的背景下，房價向下調(diào)整優(yōu)化的空間依然存在。”

　　“保障房+商品房”住房雙軌制運行格局逐步確立

　　進入二季度以來，鄭州樓市接連出臺、落地了多項利好政策。在需求端，針對首次購房的人才推出新的補貼政策，支持住房“以舊換新”，推進“商轉(zhuǎn)公”，率先執(zhí)行“5·17新政”降低首付比例最低至15%和進一步降低房貸利率，提高公積金貸款額度等;在供給端，鄭州在積極推進保交房的同時，還出臺了支持地方國企收購存量新房，落地配售型保障房等政策。

　　尤其值得關注的是，在此次取消商品房限價之前，鄭州剛剛發(fā)布了《鄭州市配售型保障性住房管理辦法(試行)》，正式推出首批配售型保障房共計1999套，配售價格約是同區(qū)域商品房的一半。

　　“在商品房限價放開后，對于剛需購房者，預計保障房的供給力度會加大，進一步解決住房困難問題。尤其是此前鄭州剛發(fā)布過配售型保障房的配售情況，對于后續(xù)更合理有序解決住房問題具有積極的作用。”嚴躍進指出。

　　梁波濤也表示：“‘保障房+商品房’的住房雙軌制運行格局逐步建立，促進鄭州房地產(chǎn)發(fā)展新模式加速形成。”

　　張波也認為：“取消限價其實是與中國目前正在構建的房地產(chǎn)發(fā)展新模式方向吻合，與黨的二十屆三中全會對于房地產(chǎn)發(fā)展的精神保持一致，房地產(chǎn)‘雙軌制’的發(fā)展路徑，既要求加大保障性住房建設和供給，以滿足工薪群體的剛性住房需求，也要求能支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求，而采用市場化方式推進，正是配合多樣化改善性需求的根本手段，只有新房價格的市場化，才能推進開發(fā)行業(yè)在建設過程中更注重對用戶的研究，用不同價格段的產(chǎn)品來迎合不同客戶的需求。”

　　事實上，在一系列“穩(wěn)樓市”政策出臺后，二季度，鄭州房地產(chǎn)市場運行有所好轉(zhuǎn)。據(jù)鄭州市房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，二季度鄭州市商品住房銷售面積環(huán)比上月增幅分別為：4月增長6.05%、5月增長65.78%、6月增長6.35%。其中，6月份商品房銷售面積達到125.33萬平方米。

　　業(yè)內(nèi)：或?qū)⒂懈喑鞘懈M取消商品住房限價

　　值得關注的是，此次是鄭州住房保障部門對商品住房取消限價，對此，李宇嘉解釋道：“住房作為關系國計民生的商品，其價格在項目規(guī)劃上會的時候，在發(fā)改部門會基于成本進行價格的審核備案。同時，預售制下住建部門預售時也會對商品房價格進行預售審批，推行‘明碼標價’‘一房一價’。另外，開發(fā)商申請預售以后，可以在預售審批價格的基礎上，自由上下浮動15%;超過15%，要重新申請預售。”

　　隨著中部省會城市鄭州全面取消商品房限價，業(yè)內(nèi)人士認為，后續(xù)或有更多城市跟進此類政策。

　　根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年以來，沈陽、蘭州、鄭州、寧德等城市明確不再實施新建商品銷售價格指導，即取消銷售限價，另有陽江、珠海、蕪湖等地優(yōu)化限價政策，如縮短備案價格調(diào)整時間間隔、取消樓層差價限制等。

　　“目前，還是有很多城市在房價方面有一些管控。從后續(xù)房地產(chǎn)新變革的角度看，類似價格確實可以放開，也有助于促進供求兩端自由選擇，促進市場交易的高效率?？陀^上一些好房源價格也可以保持堅挺或穩(wěn)定，對于預期引導具有積極的作用。”嚴躍進表示。

　　“從三中全會的方向來看，已經(jīng)明確賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權，因城施策，鄭州取消限價的行為也是因城施策的直接體現(xiàn)，預計后續(xù)將會有更多城市跟進這一政策，以加快房地產(chǎn)市場走出調(diào)整期的步伐。”張波補充表示。

　　編輯 楊娟娟

　　校對 盧茜