深圳迎來了下半年首次地塊出讓。

　　7月7日，深圳龍華區(qū)民治街道A802-0309地塊成功出讓。這是龍華今年成功出讓的第2宗居住用地，同時也是深圳今年成功出讓的第4宗居住用地。該地塊位于龍華新城核心區(qū)，吸引了天健、越秀、深鐵、招商、中海、華潤6家房企參與競價，報價均為起拍價16.84億元。經(jīng)過108輪叫價，最終，中海地產(chǎn)以23.70億元競得，折合樓面地價約38975元/㎡，溢價率達(dá)40.74%。

　　該地塊用途為二類居住用地，土地面積21820.58㎡，建筑面積61090㎡。其中，住宅59870㎡、商業(yè)600㎡，托育機(jī)構(gòu) 500 ㎡，物業(yè)服務(wù)用房120 ㎡，允許分割轉(zhuǎn)讓，托育機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)歸政府，由競得人建成后無償移交。

　　該地塊位于龍華區(qū)民治街道金龍路與新區(qū)大道交匯處，萬科金域華府南側(cè)，起始總價16.84億元，起始樓面價約27565元/㎡，比6月龍華上塘地塊低2839元/㎡，但綜合質(zhì)素更優(yōu)。地處龍華中心區(qū)核心，毗鄰新區(qū)大道、梅觀快速，地鐵10分鐘可達(dá)深圳北站及福田上梅林片區(qū)，交通優(yōu)勢明顯。

　　值得一提的是，該地塊原為商業(yè)辦公用地，4月19日經(jīng)“商改住”調(diào)整后，用地性質(zhì)轉(zhuǎn)為居住用地，面積微調(diào)至21820㎡，容積率從2.5提升至2.8。

　　“地塊容積率僅2.8，低于深圳多數(shù)住宅用地，未來可開發(fā)高層低密度社區(qū)，提升居住舒適度。深圳近期推出的宅地普遍降低容積率、取消限價，強(qiáng)調(diào)居住品質(zhì)升級，A802-0309地塊符合這一導(dǎo)向。” 中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅表示，這也是房企激烈競爭的因素之一。

　　根據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計，2025上半年深圳新房共成交30245套，同比增長75.1%，環(huán)比下降19.2%。其中，新房住宅成交21222套，同比增長44.9%，環(huán)比下降38%。從市場細(xì)分來看，分化特征持續(xù)凸顯：熱點(diǎn)項目去化表現(xiàn)亮眼，而冷門項目去化節(jié)奏顯著滯后。

　　從區(qū)域來看，寶安、龍華、龍崗在新房住宅供應(yīng)方面排名前三。在成交方面，龍華、寶安、龍崗?fù)瑯影鼣埩诵路孔≌山坏那叭?。如龍華的鵬宸云筑(二期)，吸引了 556 批客戶去選 250 套房子，去化率高達(dá) 92%。

　　從市場數(shù)據(jù)也可看出，龍華去化較好，是房企爭相布局的重點(diǎn)區(qū)域之一。

　　孫紅梅表示，近期深圳土拍市場的高溢價成交，是“核心地段+低密品質(zhì)+政策紅利”三重因素共同影響的結(jié)果。未來，隨著優(yōu)質(zhì)地塊的推出，深圳土拍市場將進(jìn)一步分化，核心區(qū)域持續(xù)高熱，非核心區(qū)域保持平淡。

　　根據(jù)中指數(shù)據(jù)庫監(jiān)測，民治板塊6月新房成交均價約63848元/㎡，熱銷項目如中建壹品·湖北文旅·鵬宸云筑、中洲迎璽花園等去化速度較快，市場需求旺盛。周邊二手房價格在5.2萬~7.8萬元/㎡之間，為未來項目定價提供參考。

　　不僅如此，深圳新房庫存持續(xù)走低，截至6月底去化周期僅7.6個月，加劇了開發(fā)商對優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪。該地塊的成功出讓，將進(jìn)一步推動民治板塊向改善型住區(qū)轉(zhuǎn)型，同時為深圳土地市場注入活力。