始終“堅(jiān)挺”的房價(jià)終于在層層調(diào)控之下破防。

　　近期，樓市降溫信號(hào)進(jìn)一步顯現(xiàn)，大中城市房價(jià)漲幅全面回落。

　　國家統(tǒng)計(jì)局16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份，70個(gè)大中城市中，新房價(jià)格環(huán)比上漲的城市為51個(gè)，二手房價(jià)格環(huán)比上漲的城市為41個(gè)，兩者均創(chuàng)下年內(nèi)新低。新房和二手房平均環(huán)比漲幅分別為0.3%和0.1%，同樣為今年以來的最低水平。

　　降溫并非局部現(xiàn)象。當(dāng)月，一二三線城市新房和二手房價(jià)環(huán)比漲幅均出現(xiàn)回落，甚至由升轉(zhuǎn)降。

　　房價(jià)“拐點(diǎn)”隱現(xiàn)，大變局真的要來了嗎?

　　近四城城市二手房價(jià)下跌，深圳連跌仨月

　　新房漲幅回落的同時(shí)，7月多地二手房價(jià)已經(jīng)率先出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下滑。

　　官方數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，二手房價(jià)下跌城市數(shù)量達(dá)到26個(gè)，即：近四城城市二手房價(jià)下跌，為近9個(gè)月來二手房價(jià)下跌城市數(shù)量最多的月份。

　　其中，三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲轉(zhuǎn)為下降0.1%。此前二手房價(jià)漲勢(shì)最猛的深圳市，二手房價(jià)也已連續(xù)三個(gè)月同比下跌。

　　罕見的金融強(qiáng)監(jiān)管與行政性調(diào)控同時(shí)發(fā)力，帶動(dòng)房價(jià)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。

　　貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂指出，7月上海執(zhí)行二手房掛牌價(jià)核驗(yàn)，西安、紹興、無錫等城市出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，成都公布第二批二手房指導(dǎo)價(jià)小區(qū)。二手房指導(dǎo)價(jià)的調(diào)控效果快速釋放。此外，銀行針對(duì)二手房市場(chǎng)按揭貸款的收緊幅度更大。這讓調(diào)控在二手房領(lǐng)域的效果更為顯著。

　　以一線城市深圳為例，7月份，深圳二手房價(jià)格環(huán)比下跌0.4%，跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳在年初啟動(dòng)的二手房參考價(jià)制度，在打擊虛高掛牌價(jià)、違規(guī)加杠桿、引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期方面的效果明顯。

　　但深圳的調(diào)控并沒有停止或放松。李宇嘉指出，深圳二手房市場(chǎng)缺乏供應(yīng)彈性，調(diào)控的抓手不多，很容易形成“抱團(tuán)漲價(jià)”等炒作模式。因此，在其他長效機(jī)制能夠發(fā)揮合力，制約這種炒作模式之前，二手房參考價(jià)是一個(gè)非常有效的制度，會(huì)一直堅(jiān)持下去。

　　深圳是全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，深圳調(diào)控的政策和效果很大程度上反映全國的樓市調(diào)控力度和決心。

　　市場(chǎng)熱度的回落不僅僅表現(xiàn)在房價(jià)上。中指研究院測(cè)算，7月單月，受持續(xù)趨嚴(yán)的樓市調(diào)控政策影響，全國商品房銷售面積、銷售額同比分別下降8.5%和7.1%。這是年內(nèi)銷售數(shù)據(jù)單月同比首次出現(xiàn)負(fù)增長。

　　年內(nèi)調(diào)控380次!

　　市場(chǎng)熱度的回落與調(diào)控持續(xù)加碼有關(guān)。

　　16日，大連市加碼樓市調(diào)控。新政規(guī)定，在大連市的5個(gè)區(qū)內(nèi)，新購買的一手商品房需自網(wǎng)簽備案之日起滿5年方可上市交易;二手住房需取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿3年方可上市交易。新政同時(shí)限制大連市住宅用地出讓溢價(jià)率等。

　　據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，7月河南省、北京、成都、東莞、佛山、廣州、杭州、合肥、南京、廈門、上海、紹興、深圳、無錫、武漢、西安、重慶共17個(gè)省、市發(fā)布28次房產(chǎn)調(diào)控類政策，調(diào)控頻次高于6月，其中多數(shù)政策為前期調(diào)控政策的加強(qiáng)和查缺補(bǔ)漏。

　　以上海和深圳為例，針對(duì)離婚購房出臺(tái)了限購政策，增強(qiáng)政策嚴(yán)謹(jǐn)性，這也是近期市場(chǎng)熱度持續(xù)減弱的主因。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2021年來，各部門、各地方出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策已經(jīng)超過380次，平均每個(gè)月相關(guān)調(diào)控出臺(tái)超過50次。這一調(diào)控頻度已經(jīng)超過了2020年和2019年。一些樓市熱度較高的城市如：上海、深圳、東莞等更是反復(fù)加碼調(diào)控。

　　值得注意的是，今年以來，住建部的督導(dǎo)、約談等成為調(diào)控“指揮棒”。近期，徐州、惠州、金華等三線城市進(jìn)入住建部重點(diǎn)城市監(jiān)測(cè)名單并及時(shí)收緊調(diào)控。

　　年內(nèi)首個(gè)“限跌令”出臺(tái)

　　在眾多的“限價(jià)”“限漲”等政策當(dāng)中，岳陽市出臺(tái)的一項(xiàng)“限跌令”引人關(guān)注。當(dāng)?shù)匦抡Q，商品住房銷售的實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格的85%。簡言之，房子不準(zhǔn)大漲，也不能跌太多。

　　這傳遞出兩大信號(hào)：第一，大漲大跌都不是調(diào)控目的。調(diào)控政策需要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，房價(jià)在一定時(shí)間內(nèi)保持橫盤或微跌，讓居民收入水平慢慢追上房價(jià)漲幅。這樣既保持市場(chǎng)穩(wěn)定，為改革創(chuàng)造條件，又慢慢扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的過度依賴，化解風(fēng)險(xiǎn)。

　　第二，目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折已經(jīng)慢慢出現(xiàn)了。當(dāng)熱點(diǎn)城市房價(jià)“漲不動(dòng)”時(shí)，部分三四線城市就會(huì)面臨更大的調(diào)整壓力，這時(shí)候合理化解庫存，防止樓市過快下跌等也是政策的重要方向。未來隨著樓市調(diào)整加深，需要“穩(wěn)樓市”的地方可能會(huì)增加。

　　房地產(chǎn)還有機(jī)會(huì)嗎?

　　知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平此前表示，未來整個(gè)大時(shí)代形勢(shì)，就是降低房地產(chǎn)、金融、教育、互聯(lián)網(wǎng)等的利潤和壟斷，以及由此引發(fā)的過去長期對(duì)民生和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擠壓。

　　近期，人們也的確在房地產(chǎn)、教育、互聯(lián)網(wǎng)、金融等領(lǐng)域看到前所未有的政策重拳。首當(dāng)其沖的房地產(chǎn)領(lǐng)域當(dāng)然不會(huì)“毫發(fā)無損”。無論是對(duì)高價(jià)學(xué)區(qū)房的整治、將多余資金擠出房地產(chǎn)，還是調(diào)整土地出讓規(guī)則，房地產(chǎn)政策的力度、廣度和深度都與過去不可同日而語。

　　房地產(chǎn)還有機(jī)會(huì)嗎?不同人可能對(duì)此有完全不同的看法。

　　比如：類似“深理房”等企圖通過炒房套利者肯定會(huì)感覺風(fēng)險(xiǎn)越來越大，賺頭越來越小。

　　高負(fù)債房企也會(huì)發(fā)現(xiàn)過去那一套高杠桿、高周轉(zhuǎn)的“玩法”行不通了，一個(gè)環(huán)節(jié)出問題，都會(huì)讓企業(yè)面臨生死考驗(yàn)。

　　腳踏實(shí)地轉(zhuǎn)型、經(jīng)營的企業(yè)，可能會(huì)從城市更新、租賃住房等新領(lǐng)域找到新的利潤空間。

　　而對(duì)于普通人來說，牢記四個(gè)字“房住不炒”，遠(yuǎn)離市場(chǎng)過度波動(dòng)的漩渦，才能把自己的錢袋子保護(hù)好。