近期，為了釋放新房購買力、提升房地產(chǎn)市場的流動性，不少城市嘗試推出“以舊換新”購房政策。有了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的聯(lián)手，能否真的讓“換新”無后顧之憂?

　　多地加入鼓勵“換新購”行列

　　買房對于個人和家庭來說無疑都是件大事。若是想置換新房，手頭資金卻不充足，則又會多一層顧慮：若等著舊房子先賣掉，心儀的新房已售出怎么辦?

　　已有多地針對這一環(huán)節(jié)展開探索。10月20日，據(jù)“寧波住建”公眾號消息，由寧波市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局指導(dǎo)，寧波市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦的住房“換新購”活動正式啟動，首批34個樓盤加入“買新賣舊”。

　　寧波此次推出的所謂“換新購”服務(wù)，指的是購房者出售二手住房、換購新建商品住房。主要分為三個步驟：一是簽署協(xié)議，明確房源;二是鎖定房源，優(yōu)先售賣;三是根據(jù)成交與否，履行合同。

　　可以看出，“換新購”服務(wù)和購房者自行房屋置換的差別，主要在于有相關(guān)機(jī)構(gòu)參與和推動這一流程。對于不少人擔(dān)心的原房源賣不出去的問題，寧波此次明確：在協(xié)議規(guī)定期限內(nèi)(倡議期限為30至90天內(nèi)，具體以協(xié)議約定為準(zhǔn))，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過“優(yōu)先賣”服務(wù)，幫客戶通過線上流量傾斜、經(jīng)紀(jì)人端線上線下聚焦推廣加速二手住房銷售。

　　寧波市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，推出“換新購”服務(wù)模式，支持“以小換大”、“買新賣舊”，旨在更好發(fā)揮一二手房市場梯度消費和聯(lián)動效應(yīng)，加快房產(chǎn)置換效率，更好地滿足市民改善住房的需求。同時，也切實減輕市民購房負(fù)擔(dān)、享受更多實惠，提升市場活躍度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　此外，據(jù)江蘇省連云港市住建局官網(wǎng)10月17日消息，連云港在《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)住房消費活躍房地產(chǎn)市場的通知》中提出，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為參與“換新購”的購房者提供專屬房源和優(yōu)惠方案。

　　同時，連云港也更進(jìn)一步，提出探索“賣舊換新”新方式，對已出讓未建設(shè)含有配建保障性住房的開發(fā)項目，允許繳納保障性住房易地建設(shè)費，由國企平臺限期收購“賣舊”的房屋作為保障性住房或人才房使用，保障“換新”無后顧之憂。

　　各地對“以舊換新”的推進(jìn)也各有特點。浙江省海寧市日前發(fā)布房產(chǎn)新政，其中提到鼓勵房產(chǎn)“以舊換新”，2023年9月27日至2024年9月26日期間，鼓勵房企購買意向購房人的存量房，對房企購買存量房的，給予企業(yè)總購房款2%的財政補(bǔ)貼。

　　能否大范圍推廣?

　　如此看來，目前各地推出的“以舊換新”主要有兩種情況：一是購房者繳納定金鎖定新房后，中介掛牌舊房并在一定期限出售，賣出則合同生效，反之則退還定金;二是購房者通過補(bǔ)差價購得新房，房企或其他第三方出手收購舊房。

　　“‘以舊換新’不是新的政策，這兩年各地都有創(chuàng)新，它不是簡單的中介幫忙賣二手房和買新房。” 易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，一個重要區(qū)別就是舊房的出售是有兜底機(jī)制的，這就使得換房的確定性增加了，對于房企加快去庫存和改善型住房消費需求釋放等都有積極的作用。

　　“有了‘換新購’的動作，尤其是對于有改善需求的購房群體，可以激活新盤的銷售。再加上近期落地的首付比例降低等措施，有助于改善需求的樓盤去庫存。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，但這一流程也存在一定風(fēng)險，比如購房者買了新盤，但是舊房子沒有賣出去，想要退定金或者退房，往往流程上比較復(fù)雜。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前已有徐州、淄博、南京、濟(jì)南、寧波等至少10城推出了“以舊換新”活動，徐州、南通、海寧等城市還提供了官方換房補(bǔ)貼。此前9月初，山東省淄博市發(fā)起的“以舊換新”省心購房活動，全市首批12家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代表簽署合作協(xié)議，便在當(dāng)時引發(fā)了市場的廣泛關(guān)注。

　　淄博市一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)小霜(化名)對記者回憶了當(dāng)時政策出臺時的情況：“當(dāng)時淄博新房和二手房的成交都比較低迷，政策剛出臺的前幾天咨詢的人非常多，基本都是有改善需求的客戶群體。”

　　但對于政策的后續(xù)，小霜認(rèn)為水花并不大，這也和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況有關(guān)。“淄博樓市還是比較飽和，新盤的量很大，而且新房、二手房之間的價格差并不大，可能加一點錢就能買到新房，為什么還要買二手的呢?換房的業(yè)主肯定都希望舊房賣得高一點、新房價格低一點，這就導(dǎo)致盡管有兜底機(jī)制，但在以新?lián)Q舊的鏈條中，舊房源出手的難度很大。”

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出，“以舊換新”這一樓市新舉措的推進(jìn)過程中，關(guān)于舊房的價值評估顯得尤為重要?？紤]到二手房交易周期長，為了盡快出售房產(chǎn)，業(yè)主可能需要在價格方面做出一定讓步。

　　“在當(dāng)下很多三四線城市新房去化難的背景下，房企有著很強(qiáng)的參與熱情，誰搶到了這波置換需求，誰就更容易在當(dāng)下市場環(huán)境下取得先機(jī)。”58安居客研究院院長張波認(rèn)為，但要注意的是，如果購房者提前鎖定了房源，這一房源將不能在市場上另行出售，若是后續(xù)舊房賣出不順利，無形中也會拉長新房去化周期。

　　在推出“以舊換新”等政策的同時，不同城市也針對二手房交易時間長、成本高等問題，采取了更多的配套措施，比如近期上海延長“老房子”公積金貸款年限、多地取消或松動二手房交易指導(dǎo)價等，以促進(jìn)一二手房流通，實現(xiàn)更好的預(yù)期。