這是位于上海黃浦區(qū)新天地板塊的中海·順昌玖里開盤選房現(xiàn)場。根據(jù)其準(zhǔn)售房源公告，該項目共計512套房屋，銷售均價17.2萬/平方米，套均價值約4000萬元。另據(jù)開發(fā)商公布的數(shù)據(jù)，該項目當(dāng)日“勁銷196.53億元”。

　　房地產(chǎn)市場的春天，會從豪宅市場先回暖嗎?

　　上海豪宅盤刷新全國紀(jì)錄

　　“想到它不會賣得差，但沒想到會賣得這么好。這要還是要用現(xiàn)金付款，得燒壞多少個點鈔機啊……”雖然已過去了幾天，但上海新天地板塊的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人舒航(化名)還是記得開售當(dāng)天工作群里一片沸騰的場景。

　　據(jù)多家媒體報道，開盤選房當(dāng)日順昌玖里總銷金額約196.53億元的成績，刷新了2020年深圳網(wǎng)紅樓盤——華潤城潤璽一期花園曾經(jīng)的“開盤銷冠”全國紀(jì)錄。

　　196.53億元是什么概念?足以超過許多房企一年的銷售規(guī)模。參考中指研究院發(fā)布的《2023年中國房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)排行榜》，這一單盤銷售金額甚至可以排到榜單第73位。

　　舒航表示，此前自己和同事們對這個樓盤的去化還有一些顧慮，主要因為超高層住宅一直不太受歡迎，以及這個盤的得房率不是特別高。“但事實證明，地段還是決定性的因素。新天地是本地人和外地人都喜歡的上海核心區(qū)域之一，又幾年才能放出來一個盤。手頭有錢的人，誰不想在新天地來一套?”

　　何況從價格上來說，該樓盤的性價比和周邊區(qū)域相比也相對較高。“雖然均價是4000萬元，但其實也有不少2000-3000萬元的房源，2000多萬元能買新天地的新房，這還想啥呢?”舒航提到了順昌玖里附近的幾個豪宅樓盤，當(dāng)下二手房均價都在20萬元/㎡以上。這么看來，順昌玖里開盤約17萬元/㎡的均價就頗具競爭力了。

　　舒航認(rèn)識的幾位客戶，主要看中的都是245㎡、218㎡的戶型，均價是3000-4000萬元，這兩個房型也是當(dāng)天現(xiàn)場最先被選完的。“有些搖號比較靠后的，挑不上這兩個，也會沖著地段定下185㎡的房源，價格就不到3000萬元，他們也都開玩笑說‘省錢了’。”

　　市場分析也認(rèn)為，該樓盤銷售的火爆源于優(yōu)越地段和價格倒掛策略。諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，一方面是該樓盤位置相對較好，屬于黃浦區(qū)的地標(biāo)性項目，也是比較稀缺的項目;另一方面，該項目周邊二手房價格27萬元/㎡，新房備案價格17.2萬元/㎡，一二手房價倒掛也獲得購房者的青睞。

　　如何影響全國樓市?

　　當(dāng)下，豪宅市場的變動也正在廣州、深圳等城市發(fā)生。比如，廣州天河豪宅首開賣出18億;深圳高端豪宅市場也有所回溫，一批半島城邦法拍房源引起轟動，最終成交價遠(yuǎn)超首拍起始價。

　　“去年持續(xù)掛牌和降價的樓盤開始產(chǎn)生了一些積極的表現(xiàn)，即一些房東降價銷售后，有更大的能力去換房或進行改善型或高端型的住房需求釋放，說明此類需求強勁，是今年房地產(chǎn)市場持續(xù)復(fù)蘇要關(guān)注的重點。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示。

　　樓市有針對性的放松政策的跟進，被認(rèn)為也帶動了本輪豪宅市場的情緒。

　　近日，上海、深圳接連調(diào)整“7090政策”，以滿足改善型住房需求。通俗來講，大戶型、優(yōu)質(zhì)住宅將成趨勢，也要求開發(fā)商跟上腳步，推出更多高品質(zhì)的住宅。

　　土地供應(yīng)端，自去年底多地宣布“取消土地限價”政策以來，全國樓市尤其是一二線城市都在朝著豪宅方向“躍躍欲試”。僅在3月27日，蘇州、廈門和寧波同一天便誕生了3個“地王”項目，最高樓面地價破6萬元/㎡。

　　但也有聲音指出，豪宅的熱銷并不能代表整體樓市，個案是否具有可持續(xù)性以及能否傳導(dǎo)到終端及剛需市場仍需要再觀察，樓市的進一步回暖或許還需要剛需項目的熱銷帶動。

　　“開盤創(chuàng)造近200億的成交記錄，會成為今年中國樓市的熱點和‘小陽春’的焦點，但考慮到上海特有的一二手房價倒掛現(xiàn)象，其他城市可以‘情緒’傳導(dǎo)、但效果較難復(fù)制。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉提醒。

　　“僅憑該項目的熱銷不足以扭轉(zhuǎn)整體市場走勢，但熱銷項目的出現(xiàn)也說明優(yōu)質(zhì)樓盤并不缺購買力。”王小嬙認(rèn)為，性價比高、位置好的高端改善盤需求強勁，“剛需產(chǎn)品時代”或已經(jīng)轉(zhuǎn)變。