有業(yè)內(nèi)人士認為，解除不利于消費需求釋放的限制性政策將是未來政策重點，包括放開限購政策、放寬首套房認定標準和普通住宅認定標準等，預計后續(xù)針對改善需求將有更多支持政策出臺。同時，以流動性支持和預期管理為核心的供給側政策將繼續(xù)發(fā)力，房企并購重組加速，頭部房企資產(chǎn)負債表有望率先迎來改善。
限制性政策有望解除
此次中央經(jīng)濟工作會議在“著力擴大國內(nèi)需求”部分提出“支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務等消費”，這與12月14日國務院印發(fā)的《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》中“要促進居住消費健康發(fā)展”的表述一脈相承。
中央經(jīng)濟工作會議指出，要把恢復和擴大消費擺在優(yōu)先位置，而在著力擴大國內(nèi)需求方面，又將支持住房改善消費放在首要位置，充分體現(xiàn)了住房消費的重要作用。
中央財辦有關負責人日前表示，我國城鎮(zhèn)化率仍有較大提升空間，剛性和改善性住房需求潛力很大。下一步要持續(xù)優(yōu)化需求側管理，加大對剛需和改善性住房需求的金融支持力度。要著力改善預期，擴大有效需求，比如，在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放;結合落實生育政策和人才政策，解決好新老市民、青年人等的住房問題;合理增加消費信貸，支持住房改善等消費。近期密集出臺的政策措施將逐步見效，各項政策措施還將繼續(xù)完善。
中信證券研究部房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師陳聰認為，解除不利于消費需求釋放的限制性政策將是未來政策重點。
預計二線省會城市的住房限購有望實質性放開，一線和新一線城市的限購也有望在執(zhí)行標準、地理范圍等領域有所優(yōu)化。2016年之后信貸記錄影響居民首付的規(guī)定，嚴重影響了“賣舊買新”、“賣小買大”需求的釋放，預計在不遠的將來，認房又認貸的首套房認定標準將有望放寬。此外，各地對于普通住宅認定的過嚴標準，影響了合理改善的交易便利性，預計各地普通住宅認定標準有望放寬。
近期，杭州、成都、南京、武漢、佛山、東莞等地相繼優(yōu)化限貸限購政策。平安證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師楊侃認為，對比2014～2015年放松周期，當前核心城市在限購、限貸等方面仍有放松空間，預計后續(xù)需求端(尤其是針對改善)將有更多支持政策出臺。
在招商證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師趙可看來，未來需求端或仍以剛需和改善性需求支持政策為主，如二套房首付比例下調、認房認貸政策優(yōu)化等。
瑞銀財富管理投資總監(jiān)辦公室有關負責人也預計，更多利好需求側的政策將會出臺，包括降低首付和房貸利率、一手和二手物業(yè)交易減稅，甚至向購房者提供補貼。會議又提到“解決好新市民、青年人等住房問題”，不排除更多城市放寬購房限制的可能性。
改善房企資產(chǎn)負債
此次中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)的表述，重點放在了“有效防范化解重大經(jīng)濟金融風險”部分，其中比較有新意的提法是，要滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況。
近期，國務院副總理劉鶴也表態(tài)稱，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，針對當前出現(xiàn)的下行風險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負債狀況，引導市場預期和信心回暖。
“房地產(chǎn)業(yè)風險是影響經(jīng)濟運行的一個重大風險因素，要充分認識到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，要做好應對工作，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。”中央財辦有關負責人明確指出，在供給端，2022年已出臺的政策要持續(xù)抓好，2023年還將出臺新舉措，側重研究解決改善房企資產(chǎn)負債狀況等。
改善房企資產(chǎn)負債表成為近期監(jiān)管部門一再強調的任務。人民銀行和證監(jiān)會日前開會落實中央經(jīng)濟工作會議精神，均提出支持房地產(chǎn)行業(yè)重組并購，改善頭部房企資產(chǎn)負債狀況。證監(jiān)會還提出，落實好已出臺的房企股權融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關行業(yè)上市公司實施涉房重組。
銀河證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師王秋蘅認為，中央經(jīng)濟工作會議提出從供給側提供支持，緩解行業(yè)流動性緊張局面，這也與11月份以來的“金融十六條”“三支箭”“保交樓專項款”“保函置換預售資金”等政策一脈相承，預計供給側政策還將繼續(xù)發(fā)力，頭部房企資產(chǎn)負債表將率先迎來改善。
對于改善房企資產(chǎn)負債方面的具體政策，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水認為，股權融資是最直接有效的改善方式，此次證監(jiān)會提出的“借殼”上市開辟了新思路，一方面為非上市房企增添了股權融資的新渠道，另一方面為沒有能力定增的上市房企提供了重組及改善資產(chǎn)負債表的機會。
趙可認為，改善資產(chǎn)負債狀況的更快速措施或是對債務的展期和重組等，路徑可能有債轉股、購買不良資產(chǎn)、債務重組加速等，這對剩余價值高的出險和準出險房企可能有利，同時或意味著商業(yè)模式有缺陷、剩余價值低的房企或加速出清，中長期有利于行業(yè)競爭格局改善。
億翰智庫則認為，從股權層面為企業(yè)注入信用，尤其是為民營企業(yè)注入信用將非常重要。從國資委角度看，可考慮適度放松對國企、央企利潤率和資產(chǎn)負債率的考核，支持金融資產(chǎn)管理公司(AMC)或央國企進行房企股權或項目股權收購，解決AMC/央國企的后顧之憂，促進行業(yè)風險的更快化解。央國企入股民營房地產(chǎn)企業(yè)，可從源頭上解決企業(yè)信用問題。從籌資角度看，企業(yè)新增現(xiàn)金流入會更加順利且有保障，額度也會相應提升，也會提升住房消費者對企業(yè)交付的信心，現(xiàn)金流入會出現(xiàn)改善。
