業(yè)內(nèi)分析指出，此輪深圳樓市調(diào)整的幅度在一線城市中可以說是最大的。這也意味著繼廣州多次放松樓市調(diào)控之后，同在廣東省、同為一線城市的深圳終于在房地產(chǎn)政策上有了實(shí)質(zhì)上的變化。

　　首付、稅費(fèi)都減負(fù)

　　“這兩條政策都具有非常強(qiáng)的信號意義，同時也會對深圳市民購房等產(chǎn)生非常直接的影響。”正如易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)所言，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)可了本次深圳措施的力度。

　　11月22日晚間，據(jù)新華視點(diǎn)消息，其記者從中國人民銀行深圳市分行獲悉，11月23日起，深圳調(diào)整二套住房最低首付款比例。二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。

　　“政策從支持合理住房消費(fèi)需求，尤其是改善型住房需求的角度出發(fā)，對二套房的首付比例做了調(diào)整，這有助于降低購房門檻和購房成本，利好購房需求的積極釋放。”嚴(yán)躍進(jìn)指出。

　　政策也取消了過去按普通住宅和非普通住宅分類的標(biāo)準(zhǔn)，全部統(tǒng)一為下調(diào)至40%首付的要求。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這有助于政策的更好執(zhí)行和消化，尤其是對于認(rèn)購非普通住宅的購房者來說，其首付減負(fù)效應(yīng)會更加明顯。

　　樂有家研究中心以總價800萬的住宅為例計(jì)算，新政前它屬于非普通住宅，新政后屬于普通住宅，二套房首付壓力直接減少320萬。

　　同日晚間，深圳市住建局官網(wǎng)還發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通告》，將深圳市享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上(含1.0)，且單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下(含120平方米)或者單套住房建筑面積144平方米以下(含144平方米)。

　　相比此前標(biāo)準(zhǔn)，新的普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通告中取消了“實(shí)際成交總價低于750(含本數(shù))萬元”這一條標(biāo)準(zhǔn)，即深圳不再對總價超過750萬元的房屋交易征收“豪宅稅”。

　　“現(xiàn)在對總價已經(jīng)沒有要求，通俗說就是‘取消了豪宅線’。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，也就是說哪怕是1000萬總價的房子，只要戶型不超標(biāo)，也完全有可能納入到普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)體系中，享受到更好的購房優(yōu)惠政策。

　　“此外，從非普通住房性質(zhì)調(diào)整為普通住房性質(zhì)，在增值稅、個稅和契稅等方面都會產(chǎn)生影響，即直接減少了各稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。這對于房東或購房者壓力的減少都具有非常重要的作用，利好二手房交易成本的降低。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

　　樂有家研究中心指出，這一政策主要利好的是此前總價在750萬元以上的購房者。新政后以750萬總價、套內(nèi)面積低于120平方米、未滿5年且買賣雙方家庭非唯一的房屋為例，可節(jié)省稅費(fèi)40萬，為改善型家庭實(shí)打?qū)嵔地?fù)。

　　釋放改善型住房需求

　　“此輪深圳樓市調(diào)整的幅度在一線城市中是最大的。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言，從2021年5月份開始到現(xiàn)在，深圳二手房價格連續(xù)下跌了兩年半左右，目前新房和二手房成交量依舊在歷史低位徘徊。

　　在這樣的背景下，自8月底以來，深圳在房地產(chǎn)政策上有所微調(diào)，包括陸續(xù)出臺認(rèn)房不認(rèn)貸、房貸利率下調(diào)等政策，但政策效應(yīng)已經(jīng)基本釋放。

　　新房方面，樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年10月，深圳新增一手住宅預(yù)售40.5萬平方米，庫存量仍維持在近500萬平方米的高位，去化周期上升至18.5個月。二手房市場方面，據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)，截至10月30日，深圳市共有58179套有效二手房源在售，處在較高水平。

　　但此次深圳調(diào)整樓市政策，不同于廈門等地從限購?fù)顺龅慕嵌热胧?，而是調(diào)整普通住房優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)和二套房首付比例。李宇嘉認(rèn)為，這遵從了降低住房交易成本，滿足改善型住房需求的政策本源。也就是政策“小步快跑”，沒有一次性到位，為下一步政策調(diào)整預(yù)留了空間。

　　值得注意的是，降低普通住房優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)的措施，深圳在2019年就采取過。李宇嘉指出，由于前幾年房價上漲比較快，但普通住房標(biāo)準(zhǔn)一直沒有調(diào)整，很多住房交易“被豪宅化”。此次調(diào)整能夠釋放一部分改善型需求，促進(jìn)住房交易。

　　一線城市如何跟進(jìn)

　　中指研究院華南分院總經(jīng)理?xiàng)罴t俠認(rèn)為，近段時間房地產(chǎn)市場支持類政策密集出臺，深圳此番向市場釋放了積極信號，有利于穩(wěn)定市場預(yù)期，激發(fā)潛在的剛需及改善型需求的釋放，促進(jìn)深圳房地產(chǎn)市場回暖。

　　其中尤以一線城市的政策動向引發(fā)廣泛關(guān)注。除了深圳，廣州更是在最近動作頻繁，不僅接連成為首個調(diào)整二套房首付比例、首個取消土拍限價一線城市，還對公積金貸款買房進(jìn)行了不少優(yōu)化。

　　“從一線城市政策的放松邏輯來說，落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸、降低首付和利率、放松普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是三項(xiàng)重要的工具。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此前廣州將二套房的首付比例從五成或七成下降為四成，就說明二套房或改善型住房方面會有降低首付的政策操作。

　　他表示，必須要看到深圳政策帶來了很強(qiáng)的“加杠桿”和“減稅費(fèi)”導(dǎo)向，這也為后續(xù)一線城市的政策動向預(yù)判創(chuàng)造了更好的條件。

　　楊紅俠預(yù)計(jì)，新政短期內(nèi)將帶動深圳房地產(chǎn)市場成交量明顯上升。在“因城施策”的背景下，北京、上海也將視市場變化適時推出相應(yīng)的支持類政策，提升市場活躍度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。