LPR雙降!無論是給實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款做參考的1年期LPR，還是給房貸做參考的5年期LPR，都降了。如以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計(jì)算，此次LPR下降15個(gè)基點(diǎn)，月供減少88.48元。
那么現(xiàn)在是提前還貸的好時(shí)機(jī)嗎?什么樣的人適合提前還貸?提前還貸需要注意什么?
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，未來，為了降低月供、提振樓市預(yù)期，5年期LPR還會(huì)下降，房貸利率也會(huì)下降。“個(gè)人建議，如果手上有多余的錢，且找不到更好的收益，未來沒有大筆支出，收入也比較穩(wěn)定，提前還貸也不影響生活質(zhì)量。那么，還掉房貸，未嘗不可。”
李宇嘉特別提醒，還掉房貸有很多前提條件，特別是那些有娃、又有老人、工作壓力大的人，手上有一筆儲(chǔ)蓄，會(huì)安心很多。盡管百萬元級(jí)別的房貸壓身，但它是放在20-30年里的，不要把自己繃得那么緊。
透視：哪些人準(zhǔn)備提前還款?
李先生2019年底在深圳貸款買了一套房子，貸款金額300萬元，貸款利息5.14%。今年他公司正好有一筆股票兌現(xiàn)，手里有了余錢。
考慮到自己所在的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)面臨著一定的不確定性，再加上每個(gè)月還貸數(shù)額比較巨大，還有現(xiàn)在房貸利率也有一定的下調(diào)，綜合考慮后，他想先提前還掉一部分房貸，一方面可以減輕每個(gè)月的還貸壓力，另一方面可以更好地對(duì)抗自身職業(yè)的不確定性。
李先生不是個(gè)例。筆者發(fā)現(xiàn)，今年以來，有了提前還貸想法的人還有很多。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析道，提前還貸的主要原因，是2015到2019年這三年房價(jià)上漲比較快，利率也比較高，這個(gè)時(shí)期的存量房貸利率比較高，利率降下來以后，甚至低于某些經(jīng)營貸款，所以很多人直接把貸款還掉。“另外，除了前面說的利率高以外，另一個(gè)現(xiàn)象是今年以來存在明顯的資產(chǎn)荒，整個(gè)銀行業(yè)理財(cái)固定收益利率明顯的往下走。當(dāng)然，這也與引導(dǎo)存款利率往下走是有關(guān)的。”
李宇嘉認(rèn)為，提前還貸主要有兩種情況：第一種情況，對(duì)于很多人來講，如果找不到比銀行房貸利率更高的理財(cái)產(chǎn)品，再加上機(jī)會(huì)成本、房屋折舊、物業(yè)管理費(fèi)、按揭成本等因素影響，有機(jī)構(gòu)算過，深圳、上海的房子，持有成本在8%左右。所以，還不如把房貸還掉，還掉的貸款就相當(dāng)于是理財(cái)了。另外一種情況就是，現(xiàn)在消費(fèi)貸，特別是經(jīng)營貸，又開始有所松動(dòng)。很多人會(huì)通過借貸過橋一次性還掉房貸，再拿房屋去抵押辦經(jīng)營貸。其實(shí)經(jīng)營貸利率還是比較低的，基本上做十年期沒有問題。
算經(jīng)濟(jì)賬：哪些人適合提前還款?
提前還房貸，本質(zhì)上是為了減輕自己的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。算經(jīng)濟(jì)賬可以發(fā)現(xiàn)，一次性還清所有房貸意味著以后都不用再支付利息成本，屬于最省錢的方式。
然而，在實(shí)際操作中，購房者的經(jīng)濟(jì)能力不同，尤其是在深圳，對(duì)于普通的工薪階層來說，一次性還清壓力比較大。所以，大部分人會(huì)選擇部分提前還款。
部分提前還款有兩種，其一是部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短，這種方式可以節(jié)省較多的利息;其二是部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。這兩種情況相比，第一種情況更加省錢。
此外，有幾種情況提前還款并不劃算：第一種情況，采用等額本息還款方式，還款時(shí)間已經(jīng)到中期后，此時(shí)，已還的月供中，包含的利息居多，剩下的貸款總額本金較多，即使提前還貸，節(jié)省的利息并不多，所以并不劃算;第二種情況，采用等額本金還款方式，由于月供遞減，前期的還款額度大，當(dāng)還款時(shí)間已經(jīng)過1/3時(shí)，意味著利息還掉過半，后面剩下的本金較少，利息也少，提前還款意義不大;其三，購買住房不久，在簽訂貸款合同時(shí)，很多銀行都規(guī)定了提前還貸的期限，如果在規(guī)定期限前(一般是1-2年)還款，需要按照合同約定向銀行繳納違約金。
就像李宇嘉建議得那樣，如果手上有多余的錢，且找不到更好的收益，未來沒有大筆支出，收入也比較穩(wěn)定，提前還貸也不影響生活質(zhì)量。那么，還掉房貸，未嘗不可。
他提醒，還掉房貸有很多前提條件，特別是那些有娃、又有老人、工作壓力大的人，手上有一筆儲(chǔ)蓄，會(huì)安心很多。盡管百萬元級(jí)別的房貸壓身，但它是放在20-30年里的，不要把自己繃得那么緊。
小南走訪發(fā)現(xiàn)，目前銀行對(duì)于房貸提前還款的客戶，一般是采取預(yù)約機(jī)制的。如果決定提前還款，需要提前一周至一個(gè)月提出申請(qǐng)，并約定還款日期。具體還款攜帶的資料還需要按照銀行的要求進(jìn)行準(zhǔn)備，在指定時(shí)間抵達(dá)銀行即可。
